Работать в привычном стиле, а продавать больше – понятное желание девелопера. Мы уже умеем очаровывать покупателей достойным обликом жилых комплексов. Пришло время улучшить среду проживания за счет технологий — жители уже готовы за это платить.
Концепция «Умный МКД»
Идея цифрового МКД – автоматизировать часть работы управляющей компании и жизни жителей. Это позволит проще голосовать по общим вопросам, передавать показания счетчиков, управлять освещением, доступом на территорию и безопасностью, оповещением, климатом и многим другим.
Умный МКД состоит из четырех технологических слоев:
- физическая кабельная система и устройства на территории дома;
- программная платформа для связи устройств и обработки данных;
- цифровая УК
- приложение для конечного пользователя.
Автоматизация внутри личного пространства жильца остается в основном за системами умного дома. Но стоит переступить порог квартиры и выйти в подъезд, как жители попадают в технологический Дикий Запад.
Это естественно. В умном доме все зависит от желания одного человека. Умный МКД заработает только если договорятся все стороны: разработчики технической платформы, застройщики, УК и жители. Ресурсоснабжающие организации стоят обособленно, но тоже влияют на результат. Так что умный МКД — это прежде всего управление большим потоком информации. Информацию автоматически принимают, обрабатывают, выносят по ней решения и возвращают жителю. Единый процесс бесшовно объединяет армию технологий.
Всё это звучит как восхождение на гору, которую умный обойдет. Цифровизацию отложить можно, но для девелопера это худший сценарий. Причина в Интернете вещей.
На пути к интернету вещей
Рынок того, что называют Интернет вещей (Internet of Thing) растет двузначными темпами. При чем не у «них», а у «нас» – в среднем на 20% в год. Умных МКД в этих цифрах не найти — их пока единицы. Но это только начало стремительного роста.
Вспомните хотя бы такси. Ещё десять лет назад вызов такси был испытанием на выносливость: мы держали в записной книжке десяток номеров, звонили в таксопарки, сталкивались с неровным уровнем сервиса. Прошло немного времени и случилась цифровизация отрасли. Теперь от вызова такси нас отделяет кнопка на смартфоне. Та же история произошла с банковскими картами: мало кто в 2008 верил, что они станут повсеместным средством оплаты.
Мы до сих пор читаем о электрокарах как о будущем, а это уже настоящее. Скачайте приложение и убедитесь: в Воронеже зарядить электрокар можно в двух десятках мест. Если поедете на Юг – до Сочи и обратно точно доедете: пришоссейных зарядок в избытке.
Подобное случалось и в индустрии строительства. Новшества вроде видеонаблюдения, контроля доступа, домофонов недавно радовали лишь обитателей домов классов Бизнес или Комфорт. Теперь в базовом виде их внедряют в Эконом. Покупатели не сразу приняли новшества. Часть людей считала это игрушками, которые приходится оплачивать. Сегодня по оценкам аналитиков от 67 до 75% считают наличие этих систем привлекательным фактором при выборе квартиры – об этом говорит по меньшей мере три несвязанных друг с другом исследования 2021 года.
Много примеров, когда сложная инфраструктура на глазах превращалась из идей на салфетке в будни. Кто не успел подхватить тренд — потерял лидерство или ушел с рынка.
Ветер цифровизации в последние три года крепчает. К 2021 году 522-ФЗ обязал застройщиков устанавливать умные приборы электроучета. В конце 2021 года подписано Распоряжение, где отдельно отмечается развитие концепции умного дома. С начала 2022 работает классификация умных многоквартирных домов – реестр уже насчитал их сотню. В Воронеже всего пять, в основном, низшего класса Е. В мае 2022 Минцифры утвердило стандарт умного города. Плотность событий намекает: «это ж-ж-ж неспроста».
Вершится Четвертая промышленная революция и Интернет вещей идет ее авангардом. Это новая головная боль девелоперов? Напротив, неотвратимый процесс цифровизации откроет застройщикам и их клиентам возможности и принесет выгоды.
Кому это нужно?
Готов ли кто-то платить за умный МКД, или его встречают с тем же недоверием, что и видеонаблюдение раньше? Посмотрим на цифры.
В 2022 году Statista отчиталась о 7% умных домохозяйствах России против 4% в прошлом году. Через четыре года их число по прогнозам вырастет до 16%.
Хотелось бы верить экспертам из Statista, но мы уже разобрались: умные дома и умные МКД в разных весовых категориях. Статистика только формируется, но ряд исследований и правдоподобных оценок уже сообщают о спросе на умные многоквартирные дома.
Свежие факты принес опрос «Авито услуг» летом 2022. В нем приняло участие 10 000 человек по всей России. 67% респондентов готовы доплатить за аренду или покупку жилья с умными технологиями. Подобные данные содержат опросы Rubetek и Delta годом ранее: 32% и 50% опрошенных за интеграцию умной инфраструктуры в новостройках. У 46% людей цифровизация жилья стала бы важным фактором при выборе жилья для покупки.
[su_quote=”Авито”]67% респондентов готовы доплатить за аренду или покупку жилья с умными технологиями.[/su_quote]
Из исследования Rubetek видно, что каждый третий готов переплачивать за это от 50 до 200 тысяч, а каждый четвертый – до 50 000р. Речь по-прежнему об умном доме, а не МКД. Однако квартира тоже часть умного МКД.
Исследование «Авито» интересно ещё и раскрытием возраста тех, кто готов отдать за новшества деньги. Семь из десяти человек – это молодые люди от 18 до 24 лет. Иными словами – это те, кто через 5-8 лет будут искать квартиру для собственных семей. Не трудно просчитать, каким ЖК они отдадут предпочтение.
Во сколько это обойдется?
В каждом случае цена МКД уникальна, но экспертных мнений хватает для понимания общей картины. Платформы управления МКД разнятся по возможностям и идеологии внедрения. Поэтому цена значительно зависит от того, о чем и с кем договорятся девелоперы.
Так, Константин Климов, специалист из Rubetek, оценивает все слаботочные системы внутри многоквартирного дома в 3-5% от его стоимости.
жители могут самостоятельно докупать оборудование в умные квартиры под конкретные потребности – инфраструктуру для этого девелопер дает. Можно пойти дальше и предлагать клиентам купить комплект умной квартиры при заселении. Подобное практикует Московский «ПИК».
Представитель МТС в статье для Forbes назвал другой эквивалент ценности для клиента: «цифровизация квартир прибавляет к стоимости от 6 до 15% в зависимости от оснащения». Он отметил, что единый бесшовный сервис для застройщика, УК и жителей может на 20% снизить издержки.
В Ujin оценили влияние на стоимость квадратного метра в среднем на 0,5%. Буквально, метр двухкомнатной квартиры в Воронеже для покупателя подорожает на 400р. Любопытно, что внедрить недостающие технологии для умного МКД для застройщика обойдется в 100-200р на 1м2 дороже, чем классическую кабельную систему. Такие выводы сделали эксперты на основе анализа издержек пилотных проектов в Москве.
Остается главный вопрос: «за чей счет банкет». В июньском анализе рынка «Лаборатория Цифровизации жилья» называет два способа инвестирования:
- первый – сам застройщик привлекает средства с участников долевого строительства без увеличения сметной стоимости строительства.
- Второй – сервисная модель, где расходы берут на себя профильные участники рынка: телекоммуникационные компании, интеграторы и создатели экосистем.
Обе модели сосуществуют, но, если верить прошлогоднему опросу РБК, почти 40% готовы ежемесячно отдавать до 500р. Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ.РФ, считает эту сумму недостаточной. Исследование касалось оплаты за умный дом, а не МКД, но рискнем предположить, что результат готовности ежемесячно платить за услуги цифрового МКД будет сопоставим.
Возможно есть третий способ инвестиций и его предстоит найти в диалоге.
Риски и сложности
Процесс создания умного МКД можно разделить на три этапа.
- Предварительный. Компания ищет грамотного проектировщика – системного интегратора. Он помогает определить функционал МКД, выбрать программную платформу и «железо», проектирует слаботочную кабельную сеть и электрику.
- Монтажные работы и наладка.
- Обучение и обслуживание.
Опытный шкипер знает, какие айсберги плавают в этом цифровом фьорде и умеет их избегать. Вот лишь три примера таких льдин.
Умные устройства стремительно развиваются. Каждый год приходят и уходят новые игроки. Возможно, нынешних производителей датчиков и сигнализаций через десять лет не будет или устареют стандарты; часть платформ перестанет развиваться. Задача системного интегратора выбрать перспективную платформу и умно ее спроектировать: предусмотреть модернизацию и расширение, позаботиться об удобстве обслуживания и учесть технологические риски. Ответственный подход интегратора уменьшит вероятность поломок из-за «зоопарка технологий» и увеличит шансы МКД остаться умным в будущем. Задача сложная, но интеграторы с высоким уровнем экспертизы держат руку на пульсе и помогут выбрать подходящие решения.
Кабельные сети монтируются в разное время несколькими бригадами. Важно выдержать стандарты – это залог легкой эксплуатации и расширяемости в будущем. Интегратор может помочь решить эту задачу с помощью шефмонтажа.
Мало заложить в стены кабели и повесить камеры с домофонами. Нужно обучить УК работать по-новому. Эта задача решается с помощью интегратора и разработчиков платформы.
Выводы
Резюмируем ключевые мысли. Умный МКД состоит не только из технической части. Он оживет только когда договорятся о принципах работы нескольких сторон. Застройщику есть из чего выбрать программную платформу. Государство активно подтягивает инфраструктуру. Покупатели готовы доплачивать за цифровую автоматизированную инфраструктуру. Это не информационный шум — мы участвуем в промышленной революции.
Застройщикам самое время вскочить на поезд технологий с билетом: перспективной платформой и интегратором, который чувствует дух времени. В этом мы видим залог лидерства на рынке, каким он будет уже через 5-10 лет.
Источники
- lab-cifra.ru/concept
- lab-cifra.ru/digitalrole
- lab-cifra.ru/iot-platform
- rdc.grfc.ru/2022/02/smart_home_market
- Исследования застройщика «Брусника» из Екатеринбурга, РБК и DELTA
- Распоряжение Правительства Российской Федерации от 27.12.2021 г. № 3883-р
- erzrf.ru/publikacii/metodologiya-prisvoyeniya-klassov-umnogo-doma-mnogokvartirnym-novostroykam
- erzrf.ru/news/opublikovany-reyestr-umnykh-mnogokvartirnykh-domov-i-novaya-metodologiya-prisvoyeniya-klassov-umnyy-mkd
- erzrf.ru/publikacii/umnyy-dom-tri-etapa-sozdaniya-komfortnogo-tsifrovogo-zhilya
- cnews.ru/news/line/2021-04-13_issledovanie_75_rossiyan
- rubetek.com/news/bolee-treti-rossiyan-schitayut-nalichie-sistemy-umnyy-dom-znachimym-faktorom-pri-vybore-zhilya-issle/
- digitaldeveloper.ru/blog/tpost/yhf1z0ns51-rinok-umnih-domov-v-rossii-superappi-ris
- blogs.forbes.ru/2021/12/29/nedvizhimost-transport-jenergetika-gde-iot-sovershaet-nevidimuju-revoljuciju/
Оригинал статьи написал для журнала “Строительство и недвижимость в Воронежском регионе”, № 38 (1101) 22-28 сентября 2022 г.
