Кейс создания первого в Воронеже умного ЖК

Основные задачи проекта

Проект предусматривает создание умного многоквартирного дома класса «C» с единой digital-платформой управления жилым комплексом, мобильным приложением жителя и сотрудника управляющей компании, CRM-системой и собственным расчетным центром.

История обращения

У команды застройщика и УК на момент обращения была четкая концепция того, что должно было получиться в итоге. Умному дому уже был даже присвоен класс С по классификации «Единого ресурса застройщиков».

Техническое задание заказчика включало в себя следующие крупные блоки:

Мобильное приложение жителя и сотрудника управляющей компании для возможности оставлять заявки в УК и отслеживать их статус с целью повышения качества предоставляемого сервиса. Разграничение прав доступа
Бронирование общественных пространств: “соседский центр”, коворкинг, прачечная, автомойка, фитнес-зал.
Автоматизированный сбор показаний счетчиков всех энергоресурсов (электроэнергия, ХВС, ГВС, тепло). В том числе по счетчикам в келлерах (кладовые) и на индивидуальных парковочных местах, оборудованных электрозаправкой. Все эти данные должны быть в личном кабинете собственника жилья.
Электрозаправки на парковочных местах, интегрированные в единый учет ресурсов с отображением трат на электроэнергию, включая заправку, в приложении собственника.
Возможность оплаты по показаниям счетчиков из приложения жителя.
Система видеонаблюдения с доступом для УК и жителей.
Внедрение СКУД для контроля доступа людей и транспорта на территорию.
IP-видеодомофония с мобильными интерфейсами. Каждая квартира и все коммерческие пространства должны быть оборудованы абонентской панелью с возможностью видеосвязи. С возможностью просмотра истории: кто приходил, кто звонил во время отсутствия. Также с возможностью перевода звонка на мобильное приложение жителя и удаленное открывание входной двери в подъезд и калитки на территорию
Бесшовный Wi-Fi в общественных зонах.
Централизованная диспетчеризация инженерных систем: ИТП, котельная, ВРУ, архитектурное освещение, приточно-вытяжная установка, система загазованности на парковке.
Интеллектуальное управление лифтами. Размещение на приоритетных этажах.
Диспетчеризация лифтов с целью проактивного уведомления жителей о неисправности лифта. Реализовано как PUSH-уведомление в приложении Doma.ai.
Локальная работа всех систем безопасности (видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония, СКУД, диспетчеризация инженерных систем) вне зависимости от подключения к сети Интернет и сервису Doma.ai.
Возможность автоматизации сценариев в квартирах, т.н. “умные квартиры” – опционально, по желанию собственников квартир.

После анализа ТЗ инженеры “АйТек” составили структурную первую версию схемы. Такие схемы помогают анализировать проект с точки зрения стабильности, перспективности, надежности, удобства обслуживания и модернизации; с ней легче выявить, что не заработает.

Этот проект не стал исключением: первый же анализ показал риски текущей реализации. Только для примера: видеоаналитика в облаке. Если сервис будет недоступен, то шлагбаум перед автомобилем не откроется – это вызовет недовольство со стороны жителей.

Фундаментальная сложность проекта в том, чтобы подружить два облачных сервиса управления зданиями. Предполагалось, что одно будет использоваться как интерфейс для жителей и УК, а второе, не такое удобное для пользователя, — для интеграции с инженерными системами. Такие сложности связаны с тем, что на момент обращения заказчик имел такое видение. Оно было связано с отсутствием на рынке единого приложения для управления умным зданием, которое умеет всё, что требуется заказчику и полностью поддерживает необходимое оборудование.

Реализация проекта

На бумаге схема выглядела перегруженной, но вполне рабочей. Инженеры решили проверить работоспособность решения. Для этого они поехали в другие города, в действующие умные МКД. После этого стало ясно, что решение не взлетит. Они вернулись к чертежной доске и представили другое решение.

Ключевое отличие —- отказ от двух систем управления зданием. Вместо связки Ujin и Doma.ai для централизованного управления всеми системами комплекса и удобного взаимодействия жителей с управляющей компанией выбрана платформа Doma.ai.

Она предоставляет мобильное приложение, через которое жители могут получать уведомления, оплачивать счета, оставлять заявки в управляющую компанию и управлять настройками своих квартир. Платформа должна интегрироваться с системами учёта ресурсов, безопасности и автоматизации, обеспечивая единый центр управления и повышая эффективность эксплуатации комплекса.

Еще один важный момент, на который обратил внимание интегратор, и заказчик с ним согласился, — это необходимость построения архитектуры системы «умного здания» таким образом, чтобы в будущем можно было легко и с минимальными издержками перейти на другое программное обеспечение верхнего уровня, если в будущем появится более выгодное и функциональное решение.

Как альтернативы исследовались Ujin, «Мажордом», «Домиленд», VDome от МТС, AlphaOpen как самые распространенные решения для цифровизации МКД.

В ходе анализа стало очевидно, что большинство систем, заложенных в проект, интегрируются с:

видеонаблюдением на базе Trassir,
видеодомофонией на базе BAS-IP,
системой контроля доступа на базе Sigur,
АСКУ на базе USR (преобразователи), счетчики Фобос (АСКУЭ), Пульсар (АСКУВ и АСКУТ) и Enviro,
диспетчеризация лифтов на базе Обь,
SCADA на базе MasterSCADA.

Потому решения именно этих вендоров были заложены в архитектуру умного МКД.

Чтобы Doma.ai решали изначальные требования заказчика, надо было решить ряд вопросов на уровне конкретных подсистем.

Диспетчеризация инженерных систем

Первая сложность — вопрос поддержки систем диспетчеризации: в Doma.ai не было интеграций с какой-либо SCADA-системой. Чтобы решить эту задачу, «АйТек» обратились к партнерам в МПС софт (разработчики MasterSCADA). Те согласились помочь и после полугода разработки написали интеграцию с Doma.ai. Так была решена эта задача.

Для централизованного мониторинга и управления инженерными системами комплекса используется платформа MasterSCADA 4D. Она обеспечивает интеграцию с различными устройствами и системами через стандартные протоколы, такие как Modbus, MQTT и другие. Платформа поддерживает веб-интерфейс на основе HTML5, что позволяет получать доступ к данным и управлять системами из любой точки с помощью устройств с веб-браузером. Среди возможностей MasterSCADA 4D — сбор и архивирование данных, настройка аварийных оповещений, создание пользовательских отчетов и визуализация процессов в реальном времени.

В качестве аппаратной основы для системы диспетчеризации выбран контроллер WirenBoard 7. Это универсальный контроллер автоматизации, работающий под управлением операционной системы Linux. Он оснащен множеством интерфейсов, включая RS-485, CAN, 1-Wire, а также поддерживает беспроводные коммуникации через Wi-Fi и Bluetooth. Контроллер обеспечивает сбор данных с различных датчиков и устройств, их предварительную обработку и передачу на верхний уровень системы управления. Благодаря модульной архитектуре, WirenBoard 7 позволяет легко расширять функциональность системы и адаптировать ее под специфические требования проекта.

Интеграция MasterSCADA 4D и WirenBoard 7.4 обеспечивает надежную и гибкую систему диспетчеризации, способную эффективно управлять инженерными системами комплекса Z-Town, повышая их эффективность и обеспечивая оперативный контроль за всеми процессами.

Учет ресурсов

Изначально у заказчика был настрой ставить беспроводные решения. Например, сбор показаний со счетчиков воды с беспроводным подключением. «АйТек» настоял на проводных приборах с передачей данным по стандарту RS-485. Это стало правильным выбором, так как кабели защищены от средств глушения радиосигнала, которые массово применяются в Воронеже.

Другую сложность создала энергосбытовая компания — «ТНС-Энерго». Она отказалась отдавать УК данные с умных счетчиков в систему Enviro (и, как следствие, в Doma.ai). Все дело в Постановлении Правительства РФ от 19.06.2020 N 890. Соблюдая его, компания требовала забирать себе оба канала связи. Решение удалось найти через примерно год переговоров с «ТНС-Энерго»: компания согласилась передавать данные из «ТНС-Энерго» в Enviro. Но для этого потребовалось соблюсти требования ФСТЭК ФСБ по безопасности каналов связи.

Сервис Enviro предоставляет возможность интегрироваться с различными типами счетчиков, такими как счетчики воды, электричества и тепла, через интерфейсы RS-485 и Ethernet. Это позволяет в режиме реального времени отслеживать потребление ресурсов как в общих зонах, так и в отдельных квартирах.

Система поддерживает функции аналитики, формирования отчетов и отправки уведомлений о превышении заданных параметров, что способствует повышению энергоэффективности и снижению эксплуатационных расходов. В случае отключения интернета данные хранятся локально на счетчиках, а периодический опрос приборов из Enviro позволяет получать актуальные данные даже без подключения к сети.

СКУД и домофония

Наконец, вызовом стало объединение в единую базу ключей BLE для СКУД и видеодомофонии. Как было описано выше, эти системы построены на базе решений разных вендоров (Sigur и BAS-IP). По заданию заказчика нужно было сделать так, чтобы BLE-метки формировались жителем или сотрудником УК из приложения Doma.ai. Сложность в том, что Doma.ai может использовать только одну базу данных ключей BLE: Sigur или BAS-IP. А считыватели для прохода на территорию есть как в вызывных панелях BAS-IP, так и на дверях и калитках, оборудованных считывателями Sigur.

Инженеры нашли следующее решение: к панелям BAS-IP установили и подключили дополнительные считыватели Sigur и программно интегрировали панели BAS-IP в Sigur. Благодаря этой интеграции вызывная панель BAS-IP, оборудованная считывателем Sigur, выполняет роль контроллера СКУД, программно интегрируясь с сервером Sigur.

В результате главной базой по всем типам ключей и других идентификаторов стала база Sigur. Пользователь теперь может формировать ключи BLE из приложения Doma.ai и проходить по BLE как через точки СКУД, так и через панели видеодомофонии. Задача была успешно решена.

Система видеонаблюдения

Для обеспечения безопасности на территории комплекса внедрена система видеонаблюдения на базе TRASSIR.

Изначально заказчик хотел задействовать видеоаналитику по всем камерам: пожар, оставленные предметы, массовое скопление людей, драки, распознавание номеров. На 120 видеокамер потребовалось бы 5 видеосерверов NeuroStation. Ввиду ограничений по бюджету было принято решение сократить объем видеоаналитики до распознавания госномеров автомобилей (въезд на территорию и въезд на подземный паркинг), пожара и оставленных предметов.

Просматриваются общественные зоны: холлы, детские площадки, “соседский центр”, коворкинг, прачечная, автомойка, фитнес-зал, лифты, въездные ворота, подземный паркинг (камеры Fish-eye).

Все видеокамеры на объекте подключены по PoE, а коммутаторы запитаны через ИБП. Центральные сервера Trassir также запитаны через ИБП. Таким образом, питание системы видеонаблюдения полностью автономно и может работать на ИБП в течение 30 минут на случай аварийного отключения электроэнергии.

Видеокамеры в лифтах подключены в единую систему Trassir, также запитаны по PoE. Это было непросто ввиду того, что дом высотный, серверная в подземном паркинге, а кабель в лифт подается из машинного отделения на техэтаже. Чтобы соблюсти требование 100 метров на 1 сегмент СКС, был найден и приобретен гибкий специализированный кабель UTP для лифтов и подключен к отдельному PoE коммутатору в щите управления лифтом на техническом этаже.

Система видеонаблюдения включает IP-камеры с различными характеристиками, такими как ИК-подсветка и сверхширокоугольные объективы, обеспечивающие полный охват контролируемых зон.

АРМы системы: у консьержа, в комнате охраны, в помещении УК, в центральной диспетчерской (расположена в микрорайоне “Ключи”).

Интеграция системы видеонаблюдения со СКУД на базе Sigur позволяет оперативно реагировать на возникающие угрозы и повышать общий уровень безопасности комплекса.

Факты о проекте

Первый проект умного МКД класса С в Центрально-Черноземном регионе.
Z-Town — второе место во всероссийском конкурсе новостроек «Топ ЖК 2025».
Общая длина проложенного кабеля – превышает 130 км
Все монтажные работы велись в процессе строительства МКД

Z-Town объединяет в единую платформу более 15 инженерных систем.
Используются защищенные каналы связи, шифрование данных и VPN-туннели с целью обеспечения должного уровня информационной безопасности.
Все системы безопасности продолжают полноценно функционировать локально даже при потере интернет-соединения благодаря локальным интеграциям между серверами и контроллерами.
Автоматизация снижает потребление энергии за счет адаптивного освещения, умного климата и сценариев экономии.
Жильцы могут управлять в своих квартирах освещением, климатом, безопасностью через мобильное приложение (при реализации “умной квартиры”)

Возможности развития, масштабирования и обслуживания

Масштабирование функционала цифровой платформы.
Подключение дополнительных инженерных систем и сервисов.
Доработка сценариев автоматизации для повышения энергоэффективности.
Возможность интеграции с EV-зарядными станциями, умным городом и будущими IoT-решениями.
Возможность переключить платформу управления зданием, в случае потребности найти замену текущей. Это существенно снижает технологические риски и замедляет моральное устаревание жилого комплекса.

Итоги реализации проекта

Тщательная проработка проекта на этапе разработки помогла заказчику избежать серьезных ошибок. Благодаря этому были исключены технические решения, которые в будущем могли бы разочаровать жителей дома.
За счет отказа от второй системы верхнего уровня удалось значительно снизить стоимость проекта и повысить его отказоустойчивость.
Для застройщика реализованный умный МКД позволяет дать большую ценность и просить за нее цену выше средней по рынку,
Для управляющей компании это дало возможность экономить ресурсы, контролировать все, что происходит в здании и предупреждать дорогостоящие поломки.
Наконец, для жителей жизнь в цифровом комплексе предлагает новый уровень комфорта и безопасности.

Благодаря активному участию технологических партнеров, новаторскому взгляду заказчика и согласованной работе всех команд, удалось создать первый в Воронеже умный МКД со сквозной цифровизацией всех систем, удобный для работы как для УК, так и для жителей. Это технологическое лидерство подтверждено рейтингом умных МКД России а также вторым местом во всероссийском конкурсе новостроек “Топ ЖК 2025”.

За сам проект цифровизации МКД команда «АйТек» получила приз на всероссийской выставке Hi-Tech Building 2025 в номинации «Умный многоквартирный дом. Оптимум»